Le droit utilise un outil fiscal pour partager les droits sur un bien à deux personnes distinctes. C’est le démembrement de propriété. Cet outil dissocie de ce bien le droit d’usufruit et le droit de nue-propriété. Opter pour ce montage de patrimoine revient à réduire la fiscalité et aide à la transmission de patrimoine en succession.
Comprendre le démembrement de propriété
En droit, un bien est composé de l’Usus, du Fructus et de l’Abusus. La possession de ces trois éléments à la fois sur un bien dispose du droit de la Pleine propriété du bien. En attendant, visitez le site web pour consulter les détails sur ces trois éléments. Lorsque le démembrement est fait sur un bien immobilier, il s’agit du partager ces trois attributs entre deux personnes. La division se fait en deux parties : usufruit et nue-propriété.
L’usufruit compose le droit d’usus et le droit de fructus. Il permet de jouir d’un bien sans en être le propriétaire. Par exemple, louer un bien immobilier dont vous ne disposez pas de la propriété exclusive, mais que vous génère de revenus en location. Le détenteur de ce droit assure les charges de taxe et l’entretien du bien. Quant à la nue-propriété, ce droit correspond à l’abusus. L’abusus limite le droit d’action de son détenteur sur le bien. En effet, le droit de nue-propriété ne permet pas l’occupation ou la location des lieux à la personne. En revanche, lorsqu’arrivera l’extinction de démembrement, le nu-propriétaire devient le propriétaire de plein droit du bien.
L’investissement immobilier dans la nue-propriété
Vous avez souhaité avoir un autre actif dans l’immobilier ? Acheter la nue-propriété d’un bien vous promet une garantie de devenir le futur propriétaire de l’immobilier. Pour réaliser les opérations d’un démembrement de propriété, les opérateurs spécialisés sont les professionnels à contacter. Ces opérateurs trouvent un bien immobilier avec un bailleur social ou institutionnel pour acheter l’usufruit du bien. Ils vous réservent le droit de la nue-propriété.
Lors des opérations, le délai de démembrement est communiqué aux deux parties à l’avance. Le plus souvent, la durée est de 15 à 20 ans. Durant la période de démembrement de propriété, le nu-propriétaire n’est concerné par aucun risque locatif. Cela dit, la décote de bénéfice est de 30 à 40 % sur la vraie valeur de l’immobilier. C’est tout l’intérêt de ces opérations. Lorsque la durée de l’usufruit est arrivée à expiration, le nu-propriétaire dispose du plein droit sur le bien sans frais. Il peut revendre le bien, le louer ou en faire sa résidence.
Les obligations des deux parties
Il y a une règle générale dans l’investissement immobilier dans le démembrement de propriété. Celui qui possède le droit de nue-propriété doit payer les frais de réparation des murs extérieurs, de la toiture et même de la révision de la fondation. S’il y en a, ces gros travaux reviennent à la charge du nu-propriétaire. Quant aux obligations du détenteur de l’usufruit, il couvre les charges relatives aux réparations électriques, les travaux d’entretien, la taxe foncière. L’usufruitier assure les charges de copropriété. Lors de la cosignature avec l’usufruitier dans une notice, les travaux à effectuer par ce dernier au cours du démembrement seront détaillés dans cette notice.